• Национальный юридический центр -
    География постоянного местонахождения: Волгоградская область, Москва и Московская область
  • Национальный юридический центр -
    Разработка и сопровождение социальных проектов по повышению правовой грамотности
  • Национальный юридический центр -
    Более 5000 судебных дел за последние три года
  • Национальный юридический центр -
    Активное участие в профильных экспертных и общественных советах при органах государственной и муниципальной власти

РИСКИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Размещаем полную версию статьи, опубликованную в новом 5-ом  выпуске газеты «ВАШ ЮРИСТ». Так же на сайте вы можете найти все выпуски газеты в электронном виде.

Одной из первых предпосылок возникновения долевого строительства в России было распространение в советский период строительства жилья и иных объектов путем передачи денежных средств социалистических организаций местным Советам — отраслевым органам: Управлениям капитального строительства (УКС) или Отделам капитального строительства (ОКС). Средства привлекались на долевых началах посредством заключения соглашений — договоров передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Физические лица в данных отношениях не участвовали и могли строить только индивидуальные жилые дома.

В послевоенный период численность городского населения резко возросла, и для решения жилищного вопроса в 1958 году власти разрешили создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

К середине 80-х годов двадцатого века такой вид строительства стал наиболее распространенным способом возведения зданий и сооружений. С появлением института частной собственности объекты, построенные за счет организаций, стали передаваться им в собственность.

Экономическая нестабильность, неразвитость системы банковского кредитования послужило причиной обострения жилищной проблемы в 90-е годы.

Одним из наиболее эффективных способов разрешения создавшихся проблем было названо так называемое долевое участие в строительстве, сущность которого заключается в следующем: организация, имеющая намерение построить многоквартирный дом, но не располагающая в необходимом объеме собственными средствами, привлекает к строительству третьих лиц — инвесторов, участие которых сводится в основном к вложению денежных средств, из расчета на получение в будущем своей доли в построенном объекте, как правило, в виде квартиры или нежилого помещения.

Инвесторы не выполняют ни функции заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, они лишь финансируют строительство объекта, при этом не распоряжаясь своими денежными средствами — это задача застройщика.

Со временем в долевое строительство стали вовлекаться и граждане, это произошло благодаря принятию первой части Гражданского кодекса РФ, который провозгласил свободу договора, наделил граждан дополнительными правами, а также ввел запрет на заключение договоров по принуждению, что способствовало отмене системы плановых договоров.

Отсутствие нормативного урегулирования породило проблему квалификации правовой природы договора участия в долевом строительстве, непонятно было, какие законодательные нормы следует применять к отношениям сторон, связанным с долевым строительством, судебная практика также была различной – при относительно сходных спорах, вытекающих из отношений, связанных с долевым участием в строительстве, выносились абсолютно противоположные решения.

Естественно, отсутствие четкого правового регулирования, привлекло в эту сферу огромное количество мошенников.

Мошенники, чтобы привлечь как можно больше средств, предлагали построить жилье по ценам ниже среднерыночных, регистрировали инвестиционные фирмы для объединения вкладов инвесторов, однако сами денежными средствами не располагали. Так появились жилищно-финансовые пирамиды, схожие с финансовыми пирамидами. Недобросовестные застройщики промышляли двойными, а порой и тройными продажами одних и тех же квартир, а также иными злоупотреблениями.

С принятием в 2004 году 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ситуация начала меняться.

Безусловно, принятие данного Закона не решило всех проблем дольщиков, однако, очевидные подвижки в части защиты прав дольщиков произошли.

С 2004 года Закон неоднократно претерпевал изменения.

Не так давно президентом РФ В. В. Путиным был подписан новый закон о долевом строительстве жилых домов. Изменения, которые будут внесены в законодательство, касаются прямых обязанностей строительных компаний перед дольщиками.

Кроме общефедеральных проблем в данной сфере, есть и региональная специфика.

После строительного и инвестиционного бума, закончившегося вместе с кризисом 2008 года – в Волгограде началась стагнация строительного рынка. Бюрократические проблемы с выделением земельных участков под строительство, финансовые проблемы у застройщиков, являвшихся лидерами Волгоградского строительного рынка – привели к резкому спаду, сдаваемого в регионе нового жилья.

Стоит отметить, что Правительство строго спрашивает регионы о темпах сдаваемого жилья. Падение темпов введения в эксплуатацию заставило местные власти применять все возможные меры для увеличения этих показателей.

Совокупность существующей на данном рынке ситуации позволяет говорить о следующих основных рисках потенциальных дольщиков:

  1. Возведение многоквартирных жилых домов на земле, предназначенной для индивидуального жилого строительства и/или без необходимой разрешительной документации ( например разрешения на строительство).

В России зафиксированы случаи, когда люди, приобретая подобное жилье, впоследствии наблюдали, как местная администрация инициирует иски о сносе незаконного возведенного жилья. Очевидно, что перспектива  возврата денег в таких случаях призрачна.

До подписания с застройщиком Договора стоит ознакомиться с документами на земельный участок, а также с разрешительной документацией.

  1. Сдача дома в эксплуатацию без фактического окончания работ, не позволяющих дольщикам заселиться в собственное жилье.

В подобных проблемах, например, была замечена Волгоградская строительная компания «Юниж-строй». ИА «Высота 102» в 2013-2014 годах активно освещало данную проблему, с которой столкнулись дольщик домов в Волгограде: в Дзержинском районе – ул. Землячки, 58, корпус 1 и в Центральном районе – на ул. Днестровская, 12а. Несмотря на сдачу дома в эксплуатацию, фактически жизненно важных для заселения коммуникаций в домах просто нет.

  1. Срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Данная проблема на сегодняшний день наиболее распространена. Комплекс «Доминант» на Тулака, жилой дом по ул. Новороссийская, 8а, жилой дом на ул. Козловская, 47.

Порой предусмотреть возникновение подобных проблем достаточно сложно – в данном случае подстраховаться можно, собрав информацию из открытых источников.

 

Организация Последние реализованные проекты Факты
Горстройальянс1999 г. – по ул. Грушевской — дом № 10- по ул. Новоузенской — дом № 6б.- по улице Пугаческой – дом №3.

 

По заверению некоторых участников рынка, руководитель компании Николая Горбачев практически единственный строитель в городе, кто принципиально не имеет дело с кредитованием. Очевидно, что места застройки и уже реализованные проекты создали вокруг компании «пул инвесторов», которые выкупают большую часть площадей еще на этапе строительства.
БИС1995 г. – Бизнес-центр «Дельта»- ЖК «Ясная поляна»- Жилой дом по ул. Клинская, 32

– ресторан «Княгининский двор»

Строительство – не единственная сфера группы компаний «БИС». Кроме строительства «БИС» также занимается производством (от кирпичей до пластиковых окон), проектированием, общественным питанием.
Евробилд,2004 г. – Жилой дом по ул. Казахская, 6- ЖК “РОЗА ВЕТРОВ”- ЖК «СОЛНЕЧНЫЙ ГОРОД» Компания одна из первых в городе начала продавать квартиры стоимостью до 1 миллиона рублей. Квадратный метр в них получается дороже среднерыночного за счет малой площади, однако тем самым  увеличилась доступность жилья для людей с небольшим достатком.
СУ-155,2005 г. – ЖК «Прибрежный квартал» в г. Волжском- Жилой дом по ул. Героев Тулы, 7 Штаб-квартира в г. Москва. Собственник Михаил Балакин. По оценкам Forbes на 2014 год личный капитал составляет 1,9 млрд. долл.

 

Мониторинг информации  из открытых источников, сбор мнений специалистов в сфере строительства и недвижимости, анализ предложений на рынке новостроек позволил нам подготовить рейтинг застройщиков Волгоградской области.

Особо подчеркиваем, что данная информация вне рекламного поля. Каких-либо договорных и контактных отношений с указанными строительными компаниями наша Газета не имеет.

Искренне будем рады, если это информация сможет помочь нашим читателям, в следующих номерах газеты «Ваш Юрист» мы продолжим изучать рынок застройщиков Волгограда, чтобы дать возможность читателям выбирать лучшее.

 

Мы обратились за комментарием к Главному специалисту-эксперту, Государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области Лебедеву Максиму Владимировичу.

– Максим Владимирович, согласно последним нововведениям с 2014 года у застройщиков появилась обязанность дополнительно обеспечивать свои обязательства перед дольщиками. Расскажите об этих способах.

– Да, действительно. К таким способам относятся – страхование застройщиков и поручительство банка  по компенсации неустойки и любых иных требований дольщиков в случае нарушений их прав со стороны застройщика. Эти способы обеспечения обязательств применяются к впервые зарегистрированным договорам долевого участия в строительстве.

– Получается, что, если человек приобретает жилье не напрямую у застройщика, а по договору цессии, то ему не придется надеяться на эти дополнительные способы обеспечения обязательств?

– Совершенно верно. На договоры долевого участия, заключенные до 2014 года, данная норма не распространяется. Поэтому пока что эти нововведения применимы не к такому большому числу застройщиков. На практика в Волгограде дополнительное обеспечение обязательств применяется 3-4 новыми домами.

–  Какой вид обеспечения выбирают сами Застройщики?

– На сегодняшний день могу сказать, что речь идет только о страховании ответственности. Банковских гарантий застройщики ни разу не предоставляли.